売る・貸す・解体する・残す。先に順番を決めます。
空き家相談士は、空き家の売却、活用、管理などの選択肢を考えるための認定資格者です。
ただし、資格を持っているだけで空き家が売れるわけではありません。私は不動産会社の代表として、建物だけでなく、土地、道路、名義、残置物、売却期限まで確認し、所有者にとって現実的な進め方を考えます。
電話：0120-940-592
私は、空き家相談士という資格を、肩書きを増やすために取得したわけではありません。
不動産の現場では、空き家の所有者から、次のような相談を受けます。
「何から手を付ければよいか分からない」
「家財を全部捨ててから相談した方がよいのか」
「古い建物だから解体するしかないのか」
「売れないなら持ち続けるしかないのか」
ところが、実際には、片付けや解体を先に行うことが正しいとは限りません。
数百万円かけて解体したのに、更地にしたことで固定資産税や売却条件が変わることがあります。家財を全て撤去したものの、買主が現況のまま引き受けられる物件だったということもあります。
私は、最初に費用を使わせるのではなく、現況のまま売れる可能性、片付けた場合の価格差、解体した場合の価格差を比べます。
その判断に必要な論点を確認するために、空き家相談士として学んだ知識と、不動産売買の実務経験を使っています。
出典：一般社団法人 全国空き家相談士協会（確認日 2026-07-27）／国家資格ではなく、協会による認定資格です。
空き家の判断では、建物の古さだけでなく、所有者、土地、道路、残置物、売却期限まで確認する必要があります。
空き家の現地へ行ったとき、私は単に「古い家がある」とは見ません。
最初に考えるのは、次の4つです。
どの選択肢が正しいかは、建物だけでは決まりません。
例えば、建物が古くても、土地の需要があり、古家付きのまま買う人が見込める場合があります。
反対に、建物をきれいにしても、接道や再建築の条件に問題があれば、期待した価格で売れないことがあります。
そのため私は、建物の見た目より先に、次を確認します。
最初に確認するのは、現在の状態で売却できるかです。
家財が残っている、庭が荒れている、設備が壊れているという理由だけで、先に費用をかける必要はありません。
現況のまま買う人がいるのか、片付けた方が買主を見つけやすいのか、買取の方が早いのかを比べます。
再建築不可、狭い道路、借地権、共有名義といった条件がある場合も、単に「売れない」と決めるのではなく、どの条件が価格や買主候補を狭めているかを確認します。
私が見る項目
売却だけが選択肢ではありません。
建物の状態、修繕費、周辺賃料、管理費を確認し、貸した場合に費用を回収できるかを考えます。
「古民家カフェにできる」「民泊にできる」といった話は魅力的に聞こえます。しかし、用途地域、建築基準、消防、許認可、改修費を確認しないまま進めるべきではありません。
私は、活用案を先に決めるのではなく、必要な費用と見込める収入が合うかを確認します。
私が見る項目
古いから解体する、という順番にはしません。
建物を残したまま売る場合と、更地にして売る場合の両方を確認します。
解体には費用がかかります。また、建物をなくした後に同じ建物を再建築できるとは限りません。
接道条件や用途地域によっては、解体したことで不動産としての選択肢が狭くなる場合もあります。
私が見る項目
今すぐ売らないという選択もあります。
将来自分や家族が住む予定がある、相続人間で方針が決まっていない、思い入れがあってすぐには手放せないという事情もあります。
ただし、何もしないことと、管理しながら残すことは違います。
人が住まない家は、換気、通水、雨漏り、庭木、防犯などを定期的に確認しなければ、想像以上に早く傷みます。
私が見る項目
空き家の売却可能性は、建物の外観だけでは判断できません。土地、道路、権利、残置物、売却期限まで確認します。
登記上の所有者と相談者が一致しているか、相続登記や共有者の確認が必要かを見ます。
相続人や共有者が複数いる場合、売却方針の確認が必要になります。
有効に使える土地の広さ、旗竿地、不整形地等の条件を確認します。
道路の幅、接している長さ、公道・私道の別を確認します。
現在の建物を解体した後、同じ土地に建物を建てられるかを確認します。
塀、屋根、樹木、配管等が隣地と越境していないかを確認します。
雨漏り、傾き、白蟻、腐食、基礎、屋根、外壁等を確認します。
撤去量、重要書類、貴重品、供養が必要な物を確認します。
給排水、浄化槽、井戸、電気、ガス等の状況を確認します。
住宅ローン、税金滞納、差押え等が売却へ影響しないかを確認します。
住宅、土地、賃貸、事業用途など、どの買主候補が考えられるかを見ます。
価格を優先するのか、早さを優先するのか、残置物を残すのかを確認します。
空き家の相談を受けると、「まず家財を全部捨てます」「古いので解体してから相談します」と言われることがあります。
私は、査定前に大きな費用を使うことは勧めません。
理由は単純です。費用をかけた分だけ、売却価格が上がるとは限らないからです。
先に行わなくてよいこと
まず、現況の査定額を確認します。そのうえで、片付け費用、解体費用、修繕費用、費用をかけた場合の価格差、売却までの期間を比較して決めます。
私が空き家相談士として行うのは、所有者が次の行動を決めるための確認です。
空き家相談士は、弁護士、税理士、司法書士、建築士等の業務を代行する資格ではありません。
不動産会社として判断できることと、各専門家へ確認することを分けます。
| 確認が必要なこと | 確認先の例 |
|---|---|
| 法律・遺産分割 | 弁護士 |
| 相続登記・名義 | 司法書士 |
| 譲渡所得・相続税 | 税理士 |
| 行政手続 | 行政書士または市区町村 |
| 建物構造・耐震 | 建築士・専門調査会社 |
| 解体工事 | 解体業者 |
| 廃棄物処理 | 許可を持つ処理業者 |
| 空家等対策法上の指定 | 市区町村 |
私の役割は、何でも自分で判断することではありません。何を不動産会社が確認し、何を専門家へ確認するべきかを分け、売却の順番を止めないことだと考えています。
私は20歳で不動産業界に入り、33歳でジャパンリアルター株式会社を設立しました。
不動産業界一筋21年目となり、一般的な住宅売買だけでなく、一棟収益不動産、旅館・ホテル、任意売却、サービサーや債権者との調整を伴う売却にも携わってきました。
空き家の相談でも、価格査定だけを見ることはありません。実際には、次の問題が重なっていることが多いからです。
私は、不動産の売却を進めるために、これらを同時に解決しようとはしません。
最初に何を確認するか。どの順番で進めるか。先に費用を使う必要があるか。売却を急ぐ必要があるか。この順番を決めます。
そのうえで、必要な専門家や業者と連携します。
現場で確認した空き家の写真です。価格や成約条件は、確認できた事例だけを別ページで紹介しています。
査定・売却相談の際に、建物状態や残置物、解体前後の敷地などを確認した写真です。
売却につながった空き家の外観確認写真です。個別の価格・期間は成約事例ページをご覧ください。
空き家を持っていること自体が、すぐに悪いわけではありません。
問題は、何も決めないまま時間だけが経過することです。
建物は傷みます。庭木は伸びます。相続人が増えることもあります。必要な書類が分からなくなることもあります。
一方で、焦って片付けや解体を進める必要もありません。
私が最初にお伝えしたいのは、「今すぐ売るかどうかを決める前に、現在の価格と選択肢だけは確認しておいた方がよい」ということです。
価格を知ったうえで残すのか。売るのか。貸すのか。解体するのか。それを決めればよいと考えています。
2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8％となっています。
空き家は、特別な所有者だけが抱える問題ではありません。相続、住み替え、施設入所、転勤などをきっかけに、多くの人が突然、空き家の所有者になります。
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（確認日 2026-07-27）
空き家相談士は、空き家の利用、活用、管理、売却などに必要な知識を学び、一般社団法人全国空き家相談士協会の認定を受けた資格者です。法律・税務・登記・建築等の論点も学びますが、各国家資格者の業務を代行する資格ではありません。
国家資格ではなく、一般社団法人全国空き家相談士協会の認定資格です。宅地建物取引士、弁護士、税理士、司法書士、建築士などとは別の資格制度です。
宅地建物取引士は、不動産取引における重要事項説明等を行う国家資格です。空き家相談士は、空き家の利用、管理、活用、売却に関する課題を確認する認定資格です。ジャパンリアルターでは、不動産会社としての売買実務と空き家相談士の知識を組み合わせて対応します。
同じ資格ではありません。認定団体や資格制度が異なります。ジャパンリアルター代表の堤誠之が保有している資格は「空き家相談士」です。
「空き家診断士」という呼び方で検索されることがありますが、堤誠之の保有資格名は「空き家相談士」です。このページでは、保有している正式な資格名に統一しています。
空き家の売却、活用、解体、管理の選択肢、片付けや解体を行う順番、必要資料、現況売却の可能性などを相談できます。法律・税務・登記等の個別判断が必要な場合は、確認先を分けてご案内します。
ジャパンリアルターは不動産会社のため、空き家相談だけでなく、不動産の価格査定、仲介、買取相談にも対応します。建物状態だけでなく、土地、接道、再建築可否、残置物、名義、引渡条件まで確認します。
相談できます。売却契約や引渡しまでには相続登記等の確認が必要になりますが、登記前でも物件状況や売却方法の検討は始められます。具体的な登記手続は司法書士へ確認します。
相談できます。家財を全て処分する前に、現況のまま売却できるか、撤去費用を誰が負担するか、買取条件に含められるかを確認します。
先に相談することを勧めます。解体後に再建築できないことが判明する場合や、古家付きの方が買主候補を見つけやすい場合があります。解体前後の査定額と費用を比べてから決めます。
相談できます。住所、写真、登記資料、固定資産税通知等を確認し、必要に応じて現地確認の方法をご案内します。何度も現地へ行けない場合も進め方を検討できます。
相談できます。すぐに売却しない場合は、換気、通水、雨漏り、庭木、防犯、近隣への影響、維持費を確認します。管理を続ける場合の費用と将来の利用予定も確認します。
一般的な確認事項はご説明できますが、法律・税務の個別判断は行いません。弁護士、税理士、司法書士等の確認が必要な事項を分けてご案内します。
売却する必要はありません。現在の価格と選択肢を確認したうえで、売却、活用、管理、解体のどれを選ぶか検討できます。
監修：ジャパンリアルター株式会社
代表取締役 堤 誠之
保有資格
実務経験
運営会社：ジャパンリアルター株式会社
所在地：〒160-0022 東京都新宿区新宿1-32-4 NSビル 3階
宅建業免許番号：東京都知事（2）第104145号
代表電話：0120-940-592
監修日 ／ 最終更新
資格制度の出典：一般社団法人 全国空き家相談士協会
関連ページ：空き家診断の相談（別制度の説明ではありません。当社の空き家確認の進め方です）