誰も住まなくなった実家をお持ちの方へ
私は、空き家をすぐに売ることだけが正解だとは考えていません。
ただし、何も決めないまま置いておくことも勧めません。現在の価格、建物の状態、維持費を確認したうえで、売る、活用する、管理して残すのどれを選ぶか決めることが重要です。
電話：0120-940-592
誰も住まなくなった実家をどうするか。
売るべきか。貸せるのか。建物を壊した方がよいのか。思い出があるので残すべきか。簡単に決められることではありません。
私のところにも、次のような相談が寄せられます。
「親から引き継いだ家なので、売って後悔しないか不安です」
「兄弟で意見が揃いません」
「何から手を付ければよいか分かりません」
「遠方なので、家の状態すら把握できていません」
私は、空き家をすぐ売るべきだとは考えていません。
ただし、結論を出さないまま何年も置いておくことは勧めません。時間がたつほど、建物の傷み、管理の負担、相続人同士の確認事項が増えることがあるからです。
まずは売却を決めるのではなく、現在の状態と価格を知ることから始めればよいと考えています。
空き家は、時間がたつほど建物、管理、権利関係の確認が難しくなることがあります。すぐに売らなくても、現在の状態だけは把握しておくべきです。
人が住まない家は、換気や通水が行われません。
小さな雨漏りに気づかず、天井や柱まで傷むこともあります。湿気、白蟻、給排水設備の故障も、定期的に確認しなければ発見が遅れます。
修繕できる段階で見つけるのか、建物として使えない状態になってから気づくのかで、選べる方法は変わります。
庭木や雑草が伸びれば、隣地や道路へ越境することがあります。
屋根や外壁が傷めば、部材の落下や飛散も考えなければなりません。不法侵入、害虫、火災などへの対応も必要です。
何も起きていないように見えても、所有者として確認すべきことは少しずつ増えていきます。
所有者が亡くなり、さらに次の相続が発生すると、関係者が増えることがあります。
登記名義が古いままになっている、権利証や固定資産税の資料が見つからない、相続人の意見が揃わないといった問題も起きます。
空き家を持っているだけでも、固定資産税、保険、庭の手入れ、交通費などがかかります。費用を把握しないまま所有を続けるのではなく、年間でいくらかかっているかを一度確認する必要があります。
空き家の選択肢は、管理して残す、貸す・活用する、売却して手放すの3つです。解体や片付けは目的ではなく、その選択肢を実行するための手段として考えます。
対象
今すぐ売らず、管理しながら残すことも一つの選択です。
思い出のある実家を、短期間で手放す判断ができないことは珍しくありません。
ただし、何もしないまま置いておくのではなく、誰が管理するか、年間いくらかかるかを決める必要があります。
確認すること
私の考え
将来使う予定が具体的にあり、管理を担当できる人と予算が決まっているなら、急いで売る必要はありません。反対に、「いつか使うかもしれない」という状態だけで何年も維持する場合は、管理費と建物の劣化を定期的に見直した方がよいと考えています。
対象
建物の状態と地域の需要が合えば、戸建て賃貸などで活用できる場合があります。
一方で、古民家カフェ、シェアハウス、民泊などの言葉だけを見て、先に改修工事を進めるべきではありません。
建物の用途を変える場合は、建築、消防、用途地域、許認可などの確認が必要になることがあります。また、工事費を家賃や事業収入で回収できるかを、現実的に計算しなければなりません。
確認すること
私の考え
活用方法が面白いかどうかより、費用を回収できるかを先に確認します。工事費、維持費、見込める収入を比べ、所有者が継続して管理できる場合に検討すべき選択肢です。
対象
今後使う予定がなく、管理を続けることが難しい場合は、売却を検討します。
空き家は、必ずしも家財を全て捨て、建物を解体してから売る必要はありません。
物件の状態と売却期限によって選び分けます。
確認すること
私の考え
価格を優先するなら仲介を検討します。早さや手間の少なさを優先するなら、買取が候補になります。どちらが良いかは、価格だけでなく、売却期限、残置物、建物状態、契約条件を含めて判断します。
| 比較項目 | 管理して残す | 活用する | 売却する |
|---|---|---|---|
| 向く状況 | 将来使う予定があり、管理者と予算が決まっている | 賃貸需要があり、修繕・管理費を負担できる | 今後使う予定がなく、管理を終えたい |
| 最初に必要な費用 | 建物状態により修繕費 | 修繕、設備、用途に応じた改修 | 仲介、片付け、測量、解体等。条件により異なる |
| 継続費用 | 税金、保険、管理、修繕 | 管理、修繕、募集、税金 | 引渡し後は原則終了 |
| 管理の手間 | 継続的に必要 | 入居・利用状況に応じて必要 | 売却後は原則不要 |
| 収入の可能性 | 基本的になし | 入居・利用状況による | 売却代金を得る |
| 主なリスク | 劣化、近隣問題、将来の権利複雑化 | 空室、工事費、管理負担、許認可 | 売却価格、期間、契約条件 |
| 判断までの期間 | 管理計画を固めるまで | 収支と許認可確認まで | 査定と売却方針確認まで |
| 最初に確認すること | 管理者、年間費用、将来使う時期 | 修繕費、賃料、管理継続可否 | 現況売却可否、期限、引渡条件 |
古い家だから解体する、という順番にはしません。
建物を残した状態と、更地にした状態の両方を査定してから決めます。
解体には費用がかかります。また、接道条件などによっては、解体後に新しい建物を建てられない場合があります。
更地にした方が売りやすい物件もありますが、古家付きのまま買主を探した方が合理的な物件もあります。
解体前に確認すること
私の考え
解体業者と契約する前に、不動産としての価格を確認してください。解体費をかけた結果、売主の手取りが減ることもあります。
「空き家を放置すると固定資産税が必ず6倍になる」という説明を見かけますが、税額が一律に6倍になるわけではありません。
改正空家法では、適切に管理されていない空き家が「管理不全空家」や「特定空家」とされ、市区町村の指導後に勧告を受けた場合、その敷地が住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
実際の税負担は、土地の評価、面積、自治体、課税内容等によって変わります。
確認すること
税額や特例の適用は、市区町村や税理士へ確認してください。
関連：国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法（確認日 2026-07-27）
私は、実家の相談を受けたとき、すぐに売却価格だけを出すことはしません。
最初に次の5点を確認します。
この5点が分かれば、残す、活用する、売るという選択肢を比較できます。
年間維持費の確認項目
相談する時点で、売却を決めている必要はありません。
という状態で構いません。
私は、売却だけを勧めるのではなく、現在の価格、管理を続ける費用、貸すために必要な費用、片付けや解体に必要な費用、売却までの期間を確認し、比較できる状態にします。
決断を急がせることはしません。ただし、何も確認しないまま時間が過ぎることは避けた方がよいと考えています。
まず現在の状態と価格を知り、その後で家族と決めればよいのです。
執筆・監修：ジャパンリアルター株式会社
代表取締役 堤 誠之
保有資格
実務経験
空き家をすぐ売ることだけが正解ではありません。しかし、何も確認しないまま所有を続けると、建物、管理、相続の問題が増えることがあります。現在の価格と維持費を確認し、家族で判断できる材料を揃えることが私の役割です。
公開日 ／ 最終更新
訂正・更新方針：確認できない強い訴求は掲載しません。訂正が必要な場合は更新日を明示して修正します。
運営会社：ジャパンリアルター株式会社
所在地：〒160-0022 東京都新宿区新宿1-32-4 NSビル 3階
宅建業免許番号：東京都知事（2）第104145号
代表電話：0120-940-592
すぐ売る必要はありません。ただし、何も確認しないまま置いておくことも勧めません。現在の価格、建物の状態、維持費を確認したうえで、売る、活用する、管理して残すのどれを選ぶかを決めてください。
相談できます。売却を決めている必要はありません。迷っている段階で、現在の価格と選択肢を確認してください。
建物の修繕費、周辺で見込める賃料、管理費、入居者募集の可能性、用途変更や許認可の要否などを確認します。費用を回収できるかを先に確認します。
立地だけで判断できません。用途地域、建物用途、消防設備、自治体条例、近隣対応、改修費、運営体制等の確認が必要です。収入だけでなく初期費用と運営費を比較します。
古いから解体する、という順番にはしません。古家付きでの査定額と更地想定額、解体費用、再建築可否を比べてから決めます。
条件により売却できる場合があります。建物利用が難しくても、土地需要や買主候補がある物件があります。現況のまま売れるかを先に確認します。
査定できます。家財を全て処分する前に、現況のまま売却できるか、撤去費用を誰が負担するかを確認します。
相談できます。住所、写真、登記資料、固定資産税通知等を確認し、必要に応じて現地確認の方法をご案内します。
相談できます。共有者や相続人の意見が揃っていない段階でも、現在の価格と確認事項を整理できます。最終的な合意形成はご家族で進めてください。
査定相談はできます。売却契約や引渡しまでには相続登記等の確認が必要になりますが、登記前でも物件状況や売却方法の検討は始められます。登記手続は司法書士へ確認します。
固定資産税が一律に6倍になるわけではありません。管理不全空家や特定空家について、市区町村の指導後に勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。実際の税額は土地や自治体の課税内容で異なるため、市区町村や税理士へ確認してください。
適切に管理されていない空き家として、市区町村が空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき扱う類型の一つです。指定の有無や指導内容は市区町村へ確認してください。
換気、通水、雨漏り確認、庭木と雑草、郵便物、防犯、火災保険、固定資産税、管理担当者などを確認します。将来使う時期と予算も決めておく必要があります。
価格を優先するなら仲介を検討します。早さや手間の少なさを優先するなら、買取が候補になります。売却期限、残置物、建物状態、契約条件を含めて判断します。
売却する必要はありません。現在の価格と選択肢を確認したうえで、売る、活用する、管理するのどれを選ぶか検討できます。
査定相談は無料です。査定後に必ず売却する必要はありません。
空き家の売却、活用、解体、管理の選択肢、片付けや解体の順番、必要資料、現況売却の可能性などを相談できます。法律・税務・登記等の個別判断が必要な場合は、確認先を分けてご案内します。