一棟物件の任意売却で買主がいても決済できない理由

BUYER FOUND ≠ CLOSING

買主が見つかっても決済できるとは限らない

一棟マンション・一棟アパートの任意売却は、買主が見つかっただけでは完了しません。債権者ごとの抹消条件、売却代金の配分、買主の資金計画、買主DD、競売期限、賃貸管理の引継ぎが同じ決済日に揃わなければ、契約後でも決済が止まります。

本記事は「買主がいるのに進まない理由」に絞ります。レントロールや正常化NOIの詳細、必要資料の全一覧、買主DDの50項目、建築・消防の技術論点は関連ページへ送ります。

FOUR CONDITIONS

一棟物件の任意売却で決済成立に必要な4つの条件

どれか一つだけ整っていても決済は成立しません。全条件を同じ日程へ合わせる必要があります。

CREDITOR RIGHTS

債権者と権利関係を先に一覧化する

第一順位抵当権、後順位抵当権、根抵当権、共同担保、保証会社、サービサー、税金差押え、社会保険料差押え、仮差押え、賃料差押えの可能性、競売開始決定、配当要求を、登記事項証明書と債権者通知から一覧化します。法的効果は断定しません。個別登記や手続は弁護士・司法書士等への確認が必要です。

DISTRIBUTION

売却代金の配分が決まらなければ抵当権を抹消できない

売買代金、手付金、残代金、仲介手数料、登記費用、固定資産税精算、賃料精算、敷金・保証金承継、管理移行費用、残置物撤去、明渡し、後順位抵当権者、公租公課を分けて配分案を作ります。各費用が必ず控除・承認されるとは限りません。債権者ごとの確認が必要です。

CREDITOR PACK

サービサー・債権者が確認しやすい資料を整理する

査定書、価格根拠、レントロール、実入金、修繕履歴、買付証明書、資金証明、買主情報、融資状況、買主DD状況、売買契約案、決済予定日、配分案、登記事項証明書、競売関係資料などを概要として揃えます。必要資料の詳細は資料記事へ送ります。

一棟物件の任意売却で必要な資料を確認する

LOI / FUNDS

買付証明書だけでは買主の決済可能性を判断できない

買付価格、有効期限、手付金、融資利用、自己資金、資金証明、法人買主、SPC、最終受益者、取得目的、DD条件、融資特約、契約希望日、決済希望日、条件変更、買付撤回の可能性を分けて確認します。買主の信用や資金を断定評価しません。売主・債権者が確認できる情報を整理します。

FINANCE / DD

買主の融資とDDが終わらなければ決済日は確定しない

金融機関事前相談、融資申込、担保評価、収益評価、レントロール、正常化NOI、修繕費、建築・消防、法令、テナント、敷金・保証金、サブリース、売主側の資料提出、現地確認、追加質問、融資承認、契約条件が重なります。買主DDや正常化NOIの詳細は専門記事へ送ります。

買主が一棟物件で確認するポイントを見る

レントロールと正常化NOIによる価格根拠を見る

AUCTION TIMELINE

競売手続と任意売却の決済期限を合わせる

競売開始決定、現況調査、評価書、物件明細書、期間入札、開札、売却許可決定と、任意売却の決済可能期限、債権者確認日数、買主DD日数、融資審査日数、契約日、決済日、抹消書類準備を並べます。「開札前なら必ず間に合う」「必ず競売を止められる」「買主がいれば競売を回避できる」とは書きません。裁判所手続や債権者条件、買主準備により異なるため、現在の進行状況を早めに確認します。

CONTRACT

売買契約で確認する条件

売買価格、手付金、融資特約、債権者同意、抵当権抹消、買主DD、契約不適合責任、現況有姿、残置物、オーナー使用区画、賃貸借承継、敷金・保証金、管理移行、引渡日、契約解除条件、決済延期条件を確認します。法律判断は行いません。契約書は必要に応じて弁護士・司法書士等へ確認してください。

DEPOSIT TRANSFER

敷金・保証金・預り金の承継額を確定する

賃貸借契約上の金額、実際の預り残高、償却、返還債務、滞納との相殺、管理会社保管、オーナー保管、買主への承継、決済時精算、賃料日割り、水道代・共益費精算を確認します。ここでは決済時の承継と精算に集中し、レントロール記事の収益補正論とは重複させません。

PROPERTY MANAGEMENT HANDOVER

決済日に賃貸管理も引き継ぐ

管理会社、管理委託契約、集金代行、賃料送金先、入居者通知、振込口座変更、鍵、契約書、更新資料、滞納記録、修繕履歴、設備資料、緊急連絡先、保証会社、火災保険、敷金・保証金、検針、水道、電気、ガス、清掃、ゴミ回収を、決済日に合わせます。

OWNER USE / VACATE

オーナー使用区画・残置物・明渡し条件がある場合

オーナー居住、親族居住、事務所利用、倉庫利用、空室への残置物、共用部残置物、管理人室、鍵、引越し、撤去期限、買主引受け、売主撤去、価格調整、決済前確認、引渡確認を整理します。残置物撤去費が必ず配分で認められるとは限りません。

APARTMENT CLOSING

一棟アパートの決済前に確認されやすいこと

境界、私道、接道、越境、共有通路、再建築可否、浄化槽、プロパンガス契約、外壁・屋根、給排水、ゴミ置場、駐車場契約、サブリース、空室原状回復、土地値、建物解体の可能性、融資条件が確認されやすいです。建築・融資可否は断定しません。

STUCK CASES

一棟物件の任意売却で決済が止まりやすいケース

掲載内容は過去の相談・取扱経験を個別案件が特定されない形で一般化したものです。同様の結果を保証するものではありません。

SELLER DOCS

売主が整理すべき資料

登記事項証明書、ローン残高、債権者通知、競売関係資料、査定書、レントロール、入金明細、賃貸借契約、敷金・保証金一覧、管理委託契約、サブリース契約、修繕履歴、設備資料、買付証明書、資金証明、買主融資状況、配分案、売買契約案、管理移行表、引渡条件を概要として確認します。詳細な資料解説は必要資料記事へ送り、全文転載しません。

一棟物件の任意売却で必要な資料を確認する

CHECKLIST

決済前チェックリスト

• 債権者一覧を確認した窓口と通知日
• 登記上の抵当権・差押えを確認した共同担保も含む
• ローン残高を確認した内訳と時点
• 競売手続の進行状況を確認した入札・開札の有無
• 買付証明書を確認した期限・条件
• 買主の資金証明を確認した自己資金／融資
• 買主融資の進行状況を確認した申込・審査段階
• 買主DDの未完了項目を確認した追加質問の有無
• 売却代金の配分案を確認した後順位・公租公課
• 抵当権抹消条件を確認した必要書類と期限
• 敷金・保証金承継額を確認した残高一覧
• 管理会社との引継ぎを確認した継続／切替
• 賃料送金切替日を確認した決済日との整合
• 入居者通知方法を確認した送付時期
• オーナー使用区画を確認した明渡し条件
• 残置物・明渡し条件を確認した撤去責任
• 司法書士・決済場所を確認した書類準備
• 契約日と決済日を確認した延期条件も含む

FAQ

よくある質問