BUILDING SALE
一棟ビル・収益ビル売却の相談
一棟ビル・収益ビルの売却では、テナント契約、賃料入金、空室、滞納、修繕履歴、設備老朽化、複数抵当、サービサー、買主DDを整理する必要があります。非公開売却では買主属性と情報開示範囲も重要です。
WHY DIFFERENT
収益ビル売却が通常売却と違う理由
戸建や区分とは異なり、レントロール、テナント、修繕、債権者条件、買主DDを同時に整理する必要があります。
レントロール
賃料、空室、滞納、契約期間、敷金・保証金の整合が買主判断の基礎になります。
テナント・用途
テナント構成、用途、サブリース、管理形態により、収益の見え方が変わります。
修繕・設備
外壁、屋上防水、エレベーター、消防設備の状態は、将来費用として評価されます。
債権者・サービサー
複数抵当、保証会社、任売期限、抹消条件が整理できないと決済に進めない場合があります。
PRACTICE NOTE
代表者実務メモ
一棟収益不動産の売却整理は、資料と関係者の整理から始まります。
収益ビル・一棟建物の売却では、買主がいるのに話が止まることがあります。理由は価格ではなく、レントロール、賃貸借契約、滞納、修繕履歴、サブリース、抵当権者、サービサー条件が整理できていないことです。
一棟マンションと同様、債権者は回収可能性を見ますが、買主はテナント構成と修繕リスクを見ます。ここがずれると、買付があっても抹消条件や決済条件の調整が止まることがあります。
非公開売却を検討する場合も、レントロールと債権者条件の整理は共通の前提です。資料がそろっていない段階でも、何から確認すべきかを整理することから始められます。
※ 守秘義務および個別案件保護のため、物件名・関係者名は伏せています。過去の取扱事例であり、同様の結果を保証するものではありません。
チェックシート付き
一棟・旅館・ホテルの売却整理に必要な資料をまとめました
複数抵当、サービサー対応、買主DD、売上資料、稼働率、ADR、RevPAR、営業許可、FF&Eまで、相談前に確認できるチェックシート付き。
RENT ROLL
レントロールが弱いと買主判断が止まりやすい
賃料、空室、滞納、契約書の整合が取れていないと、買主は安全側に見ます。
| 確認項目 | 買主が見る理由 | 未整理の影響 |
|---|---|---|
| 賃料 | 収益性の判断 | 減額・条件変更 |
| 空室 | 稼働率・収益 | 価格交渉 |
| 滞納 | 回収リスク | 保守的評価 |
| 契約期間 | 空室リスク | 買付条件変更 |
| サブリース | 運営リスク | 買主撤退 |
| 修繕履歴 | CAPEX | 価格調整 |
CREDITORS
複数抵当・サービサーがある場合
売買価格だけでなく、誰がどの条件で抹消に応じる余地があるのかを確認する必要があります。
| 関係者 | 確認すること | 決済への影響 |
|---|---|---|
| 第一抵当権者 | 抹消条件・配分 | 決済の前提 |
| 第二抵当権者 | 順位・回収見込み | 配分不一致で停止 |
| サービサー | 任売期限・回収目線 | 期限との兼ね合い |
| 保証会社 | 求償・通知内容 | 複数窓口の整理 |
| 司法書士 | 登記・抹消手続 | スケジュール |
SUPPORT
ジャパンリアルターが整理すること
一棟マンション窓口と連携し、収益ビル・一棟建物の売却可能性を整理します。
レントロール整理
賃貸借契約、滞納、空室、サブリースを買主DD向けに整理します。
債権者対応
通知書、抹消条件、配分、任売期限を一覧化します。
非公開売却
一般公開されにくい収益ビル案件を、登録制コミュニティと接続します。
FAQ
よくある質問
収益ビル・一棟建物でも任意売却の相談はできますか？
相談できます。レントロール、賃貸借契約、複数抵当、サービサー通知、買主DD、抵当権抹消条件を分けて整理します。売却成約が保証されるものではありません。
一棟マンション任意売却との違いはありますか？
確認項目の骨格は近いですが、テナント構成、用途、管理形態、修繕負担、サブリースの有無により整理の重点が変わります。一棟マンション窓口と連携して整理します。
レントロールが古くても相談できますか？
相談できます。現時点の資料の有無を確認し、不足資料、管理会社への確認事項、代替説明を整理します。
非公開売却も検討できますか？
検討できます。一般公開されにくい収益ビル案件について、守秘義務を前提に段階的な情報開示で整理します。
サービサーから通知が来ています。何を用意すべきですか？
通知書、債権額、抵当権、任売可能期限、競売手続の進行状況、抹消条件、レントロール、賃貸借契約を確認します。
複数の抵当権が入っていても相談できますか？
相談できます。各債権者の抹消条件、配分、期限、司法書士確認事項を一覧化して整理します。
過去の取扱実績と同じ結果になりますか？
同様の結果を保証するものではありません。任意売却、債務圧縮、抵当権抹消、競売回避は、債権者の同意、競売手続、買主条件、物件状況等により可否が変わります。
CONTACT
まずは手元の資料をもとに、状況を整理しましょう。
資料がそろっていない段階でも、現在どこから確認すべきかをご案内します。
任意売却、競売回避、抵当権抹消、債務圧縮、売却成約は必ず実現できるものではありません。債権者の同意、競売手続の進行状況、買主条件、物件状況、運営状況、資金状況等により可否が変わります。法律・登記・税務・許認可の判断は、弁護士、司法書士、税理士等の専門家確認が必要です。