BUYER DD / 50 POINTS
一棟収益不動産の買主DD50項目
一棟収益不動産の売買では、レントロールや利回りだけでなく、権利関係、実際の入金、賃貸借契約、敷金・保証金、修繕履歴、設備、建築・消防資料、買主融資、決済条件まで確認されます。売主側でも、買主DDが始まる前に資料の有無と確認中の項目を整理することが重要です。
WHAT IS BUYER DD
一棟収益不動産の買主DDとは
一棟マンション・一棟アパート・一棟ビルなどの収益不動産では、買主は価格や表面利回りだけでなく、権利、土地、収益、賃貸借、管理、修繕、設備、建築、消防、資金、契約、決済を横断して確認します。買主デューデリジェンス（買主DD）は、その確認作業の総称です。
売主側にとっても、買主DDは「相手の都合」ではありません。資料不足や確認中項目を先に一覧化しておくと、価格説明・融資対応・契約条件・決済準備のどこが弱いかを早めに把握できます。本記事は、実務で確認されやすい50項目を6分類で整理する包括チェックリストです。
任意売却の手順全体やサービサー配分の詳細、正常化NOIの計算手順、資料の取得方法全般は、それぞれの専門記事へ送ります。この記事は買主DDの横断確認に集中します。
BEFORE DD STARTS
買主DD開始前に売主が整理すること
最初から完璧な仮想データルームを作る必要はありません。まずは「ある／ない／古い／確認中／再取得可能／専門家確認が必要」を分けます。買主や金融機関から質問が来る前に、レントロールと実入金、賃貸借契約、敷金・保証金、修繕・設備、建築・消防、権利関係の所在を棚卸しすると、DD開始後の追加質問を減らせます。
整理の目的は、欠けている項目が価格・融資・契約・決済のどこへ影響するかを見える化することです。全資料が揃うまで相談できないわけではありません。
50-POINT MAP
買主DD50項目の全体構成
50項目は次の6分類です。合計は必ず50です。各分類の表では、確認項目・主な資料・買主が見る理由・未整理時に起きやすいことを並べています。
A / RIGHTS & LAND
権利関係・土地の買主DD
所有者・共有者、抵当権・根抵当権、差押え、共同担保、境界、接道・私道、越境、地役権・借地・使用関係を確認します。法的効果は断定しません。必要に応じて弁護士・司法書士・土地家屋調査士等へ確認してください。
表は左右にスワイプして確認できます
| No. | 確認項目 | 主な確認資料 | 買主が見る理由 | 未整理の場合に起きやすいこと |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 所有者・共有者 | 登記事項証明書、法人登記、本人確認、決裁資料 | 売主の売却意思と権限が契約・決済の前提になる | 共有者同意や法人決裁が遅れ、契約日程がずれる |
| 2 | 抵当権・根抵当権 | 登記事項証明書、残高証明、債権者通知 | 抹消条件と順位が価格・決済可否に直結する | 抹消条件が不明のまま買付が進み、決済で止まる |
| 3 | 差押え・仮差押え・処分制限 | 登記事項証明書、差押通知、競売関係資料 | 処分制限があると決済・引渡しの前提が変わる | 税金・社保差押や競売進行の確認遅れで延期 |
| 4 | 共同担保 | 登記事項証明書、共同担保目録、債権者照会 | 他物件との一括抹消条件が売買範囲に影響する | 他物件条件が判明し、価格や契約条件が変わる |
| 5 | 境界 | 確定測量図、境界確認書、境界標写真 | 土地面積と隣地紛争リスクを評価するため | 測量・隣地確認の追加でDD期間が延びる |
| 6 | 接道・私道 | 公図、道路台帳、持分・通行掘削承諾書 | 再建築・融資・将来売却の前提になる | 私道承諾やセットバック確認で融資条件が変わる |
| 7 | 越境・被越境 | 測量図、越境覚書、現地写真、配管図 | 建物・塀・配管の権利関係を確認するため | 覚書作成や是正見積が追加され条件交渉が長引く |
| 8 | 地役権・借地・使用関係 | 登記、借地契約、使用貸借・通路・配管資料 | 第三者利用や通路依存が収益・利用に影響する | 権利関係の整理不足で契約条件が固まらない |
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B / INCOME & RENT ROLL
収益・レントロールの買主DD
最新レントロール、実入金、滞納、空室、退去・申込、フリーレント・減額、関連利用、付帯収入、正常化NOI、運営費を確認します。記載と実入金の一致、継続性、一時的収入の切り分けが中心です。正常化NOIの詳細計算は専門記事へ送ります。
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| No. | 確認項目 | 主な確認資料 | 買主が見る理由 | 未整理の場合に起きやすいこと |
|---|---|---|---|---|
| 9 | 最新レントロール | 最新レントロール、募集条件、管理会社出力 | 部屋ごとの賃料・空室・契約条件の出発点になる | 古い一覧だと価格根拠が信頼されにくい |
| 10 | 実際の入金明細 | 通帳・送金明細、管理会社入金レポート | 記載賃料と実入金の差を確認するため | 乖離が残ると価格・融資評価が下がる |
| 11 | 滞納 | 滞納一覧、督促履歴、保証会社請求資料 | 回収不能リスクと承継後の回収負担を見る | 滞納額不明のままではDDが完了しない |
| 12 | 空室 | 空室一覧、募集広告、内見状況、原状回復見積 | 稼働率と埋戻しコストを評価するため | 空室費用が後から判明し条件変更になる |
| 13 | 退去予定・入居申込み | 解約通知、申込書、審査状況 | 直近の収支変動を織り込むため | 収入前提が変わり、再査定が必要になる |
| 14 | フリーレント・賃料減額 | 賃貸借契約、覚書、レントロール注記 | 一時的に低く見える賃料を見分けるため | 見かけ利回りで進め、後で価格交渉になる |
| 15 | 親族・関連会社・オーナー使用 | 契約書、使用区画一覧、実入金との突合 | 市場賃料でない区画を除外・正常化するため | 関連利用が残ると収益評価がやり直しになる |
| 16 | 駐車場・付帯収入 | 駐車場契約、看板・自動販売機等の契約 | 本業賃料以外の継続性を確認するため | 付帯収入が過大計上され評価がずれる |
| 17 | 正常化NOI | レントロール、実入金、運営費、固定資産税等 | 取得後に維持できる収益を見るため | 価格根拠が弱く、買主・融資の納得が得にくい |
| 18 | 運営費・固定資産税・保険料 | 管理費明細、固定資産税通知、保険証券 | NOI算定と取得後キャッシュフローに必須 | 費用不足で利回りが過大に見える |
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C / LEASES & MANAGEMENT
賃貸借契約・管理体制の買主DD
賃貸借契約、普通借家・定期借家、店舗・事務所、敷金・保証金、サブリース、管理委託、家賃保証、紛争中案件、オーナー使用区画を確認します。個別契約の法的評価は弁護士等へ確認が必要です。
表は左右にスワイプして確認できます
| No. | 確認項目 | 主な確認資料 | 買主が見る理由 | 未整理の場合に起きやすいこと |
|---|---|---|---|---|
| 19 | 賃貸借契約書 | 全戸・全テナントの契約書、更新・覚書 | 権利義務と特約の正本を確認するため | 契約不足でDD質問が増え、引渡し不安が残る |
| 20 | 普通借家・定期借家 | 契約書、定期借家の説明書面・公正証書等 | 更新・終了時期が収益計画に影響する | 終了・更新条件の誤認で価格前提が崩れる |
| 21 | 店舗・事務所テナント | 契約書、用途・改装特約、保証金、売上連動条項 | 住宅と異なるリスク・原状回復を見るため | 用途・改装条件が後から判明し交渉が長引く |
| 22 | 敷金・保証金・預り金 | 預り金一覧、契約残高、管理会社保管証明 | 承継額と返還債務を決済で確定するため | 残高不明で決済精算・契約条件が止まる |
| 23 | サブリース・一括借上げ | サブリース契約、原契約、改定・解約条件 | 賃料保証の継続条件を確認するため | 原契約不足で収益の継続性が説明できない |
| 24 | 管理委託・集金代行 | 管理委託契約、送金サイクル、手数料率 | 取得後の管理体制と費用を引き継ぐため | 管理切替方法が決まらず決済後オペが混乱する |
| 25 | 家賃保証会社 | 保証契約、保証範囲、滞納時フロー | 回収手段の有無を評価するため | 保証切れ・未加入が後から判明する |
| 26 | 滞納・明渡し・紛争中案件 | 督促記録、内容証明、訴訟・調停資料 | 承継後の紛争コストを見積もるため | 紛争情報が後出しされ条件変更になる |
| 27 | オーナー使用区画・管理人室・倉庫 | 使用区画一覧、鍵・残置物・明渡し条件 | 収益化可否と引渡条件を確定するため | 明渡し未確定で決済・引渡しがずれ込む |
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D / BUILDING & CAPEX
建物・設備・CapExの買主DD
修繕履歴、外壁・防水、給排水、エレベーター、受水槽、消防設備、機械式駐車場、電気設備、広告・アンテナ、将来CapExを確認します。実施時期・保証・更新見積・取得後支出が見られます。設備・CapExの詳細は実務ハブへ送ります。
表は左右にスワイプして確認できます
| No. | 確認項目 | 主な確認資料 | 買主が見る理由 | 未整理の場合に起きやすいこと |
|---|---|---|---|---|
| 28 | 修繕履歴 | 工事履歴、請求書、保証書、写真 | 過去の是正と残リスクを把握するため | 履歴欠落で買主が過大なCapExを見込む |
| 29 | 外壁・屋上防水・鉄部 | 改修履歴、点検報告、見積書 | 大規模修繕の時期と金額を見るため | 大規模改修前提で価格交渉が起きる |
| 30 | 給排水管・漏水履歴 | 漏水記録、配管更新履歴、是正見積 | 入居影響と更新費が大きいため | 現地で漏水痕跡が出て条件変更になる |
| 31 | エレベーター | 保守契約、点検記録、更新見積 | 更新費・稼働停止リスクが大きい | 部品供給・更新費不明で融資条件が変わる |
| 32 | 受水槽・給水ポンプ | 点検記録、清掃記録、更新見積 | 給水停止は入居・衛生に直結する | 更新費追加でDDが長引く |
| 33 | 消防設備 | 点検報告、是正記録、消防関係図 | 是正未了は利用・融資に影響しうる | 是正費用が後から出てくる |
| 34 | 機械式駐車場・タワーパーキング | 保守契約、故障履歴、部品・更新見積 | 維持費と稼働停止リスクが高い | 更新前提で収益・価格が変わる |
| 35 | キュービクル・電気設備 | 点検記録、容量資料、更新見積 | 電力供給と更新費を確認するため | 容量不足・更新費が後出しされる |
| 36 | 屋外広告物・屋上看板・アンテナ | 設置許可、契約、賃貸・権利関係 | 収入・撤去義務・違法リスクを見る | 撤去費用や契約終了条件が後から出る |
| 37 | 将来CapEx・修繕見積書 | 中長期修繕計画、業者見積、優先順位表 | 取得後数年の支出を織り込むため | 見積不足で買主条件が変わる |
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E / COMPLIANCE & ENVIRONMENT
建築・消防・環境の買主DD
確認済証、検査済証、建築計画概要書・台帳、増改築・用途変更、既存不適格・法令確認、消防点検・是正、アスベスト・土壌・環境を確認します。違法・安全・問題なし等は断定しません。必要に応じて建築士・行政・消防・環境調査会社等へ確認します。
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| No. | 確認項目 | 主な確認資料 | 買主が見る理由 | 未整理の場合に起きやすいこと |
|---|---|---|---|---|
| 38 | 確認済証 | 確認済証、確認申請図、保管状況メモ | 建築手続の出発点を確認するため | 所在不明だと追加照会で時間がかかる |
| 39 | 検査済証 | 検査済証、完了検査記録、代替資料 | 完了検査の有無は融資・評価で問われやすい | 有無確認ができず融資前提が変わる |
| 40 | 建築計画概要書・台帳記載事項 | 概要書、台帳記載事項証明、公図・測量との突合 | 図面・現況との一致を確認するため | 不一致箇所の追加説明が必要になる |
| 41 | 増改築・用途変更 | 増改築図、許可・届出、契約特約 | 現況と許可内容の差を見るため | 未整理増築の指摘で条件交渉が長引く |
| 42 | 既存不適格・法令確認 | 建築士意見、条例・接道確認メモ | 増改築・建替の制約を把握するため | 断定せず専門家確認が必要になる |
| 43 | 消防設備点検・是正事項 | 点検報告書、是正完了資料、消防照会メモ | 利用継続と是正費用を確認するため | 是正未了が後から判明する |
| 44 | アスベスト・土壌・環境確認 | 調査報告書、解体見積、過去利用履歴 | 改修・解体時の費用とリスクを見る | 専門調査追加でDD期間が延びる |
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F / BUYER & CLOSING
買主・売買契約・決済のDD
買付証明書、資金証明・買主属性、買主融資、追加質問・現地確認、売買契約条件、決済・抹消・管理移行を確認します。買付があっても、資金・融資・DD・契約・決済が揃わなければ成立しません。
表は左右にスワイプして確認できます
| No. | 確認項目 | 主な確認資料 | 買主が見る理由 | 未整理の場合に起きやすいこと |
|---|---|---|---|---|
| 45 | 買付証明書 | 買付証明書、有効期限、条件記載 | 価格・条件・期限の出発点になる | 条件不明瞭な買付では説明が進みにくい |
| 46 | 資金証明・買主属性 | 残高証明、法人情報、SPC・受益者説明 | 決済可能性を確認するため | 資金裏付け不足で債権者・売主の確認が止まる |
| 47 | 買主融資 | 事前相談結果、申込状況、担保・収益評価メモ | 融資特約と決済日の前提になる | 審査長期化で契約・決済がずれる |
| 48 | DD質問・追加資料・現地確認 | 質問一覧、追加提出資料、現地調査記録 | 未解決項目を契約前に閉じるため | 質問滞留でDD完了日が決まらない |
| 49 | 売買契約条件 | 契約案、特約、契約不適合・現況有姿条項 | DD結果を契約文言へ反映するため | 条件不一致で契約締結が遅れる |
| 50 | 決済・抵当権抹消・管理移行 | 決済日程、抹消書類、管理移行表、入居者通知案 | 同日に権利移転と運用引継ぎを完了するため | 管理・敷金・抹消のどれかが未整理で延期 |
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IF NINBAI APPLIES
任意売却が関係する一棟物件で追加確認すること
任意売却が関係する場合は、上記50項目に加えて、金融機関・保証会社・サービサー、抵当権順位、根抵当権、共同担保、税金・社会保険料差押え、競売開始決定、配分、抹消条件、買付証明、資金証明、買主融資、決済期限を確認します。ここでは概要に留め、詳細は任意売却ハブと決済リスク記事へ送ります。
MISSING DOCS
資料がない・確認中の項目があっても、DD準備は始められる
資料は、ある／ない／古い／確認中／再取得可能／専門家確認が必要／管理会社へ照会／行政へ照会／現地調査が必要、に分類します。最初から完全なVDRを要求するのではなく、欠けている項目が価格・融資・契約・決済のどこへ影響するかを整理します。全資料が揃うまで売却相談できないわけではありません。
SELLER CHECKLIST
売主側のDD準備チェックリスト
買主DDが始まる前に、次を確認します。未完了の項目は「確認中」として残し、影響範囲（価格／融資／契約／決済）をメモしておくと実務が止まりにくくなります。
STUCK CASES
買主DDで進行が止まりやすいケース
掲載内容は、過去の相談・取扱経験を個別案件が特定されない形で一般化したものです。同様の結果を保証するものではありません。
レントロールと実入金が一致しない
収益評価・価格交渉が止まる
賃貸借契約書が不足している
DD質問が増加し契約前に長期化する
敷金・保証金残高が不明
決済精算と承継条件が確定しない
境界・越境資料がない
土地リスクの説明が進まない
サブリース原契約がない
保証賃料の継続性が説明できない
修繕履歴が残っていない
CapEx見積が過大になりやすい
大型設備の更新費が不明
融資・価格条件が変わりやすい
検査済証の有無が確認できない
融資前提の確認が長引く
消防是正状況が分からない
是正費用が後出しされる
買主の融資前提が変わる
決済日が確定しない
現地調査で新たな不具合が見つかる
条件変更・再DDが起きる
売買契約条件とDD結果が一致しない
契約締結が遅れる
敷金承継・管理移行が未整理
決済当日の引継ぎが止まる
任意売却で競売期限とDD日程が合わない
準備不足のまま期限を迎える
E-E-A-T
この記事の実務監修者
堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）は、一棟マンション・一棟アパート、一棟ビルなどの収益不動産売買、任意売却、買主DD資料、レントロール、修繕・設備資料、サービサー・債権者条件、決済資料の整理に関わってきました。一棟収益不動産の売却では、価格査定だけでなく、権利、収益、賃貸借、建物、設備、法令、買主融資、契約、決済を横断して確認することが重要です。
当社は不動産売却実務および仲介を行う会社であり、法務・税務・登記・建築・消防・環境・不動産鑑定等の判断を代行するものではありません。個別具体的な判断は、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士、建築士、不動産鑑定士等へ確認する必要があります。個別案件の成果を保証するものではありません。
一棟収益不動産の買主DD・売却実務の相談
50項目のどれが「ある／ない／確認中」かによって、価格説明・融資・契約・決済の進め方が変わります。成立や価格を保証するものではありません。
FAQ
よくある質問
一棟収益不動産の買主DDでは何を確認しますか？
権利・土地、収益・レントロール、賃貸借・管理、建物・設備・CapEx、建築・消防・環境、買主・契約・決済の50項目を横断確認します。個別事情により重点は異なります。
売主は買主DD前に何を準備すべきですか？
資料の有無を一覧化し、レントロールと実入金、契約、敷金、修繕・設備、建築・消防、権利関係の所在を整理します。全資料が揃うまで待つ必要はありません。
資料が不足していても売却相談できますか？
相談できます。「ない／確認中」を明示し、価格・融資・契約・決済への影響を整理します。成立を保証するものではありません。
レントロールと実際の入金が違う場合はどうなりますか？
乖離理由を確認し、正常化して価格根拠を作り直すことがあります。詳細は正常化NOI記事を参照してください。
検査済証がない場合でも買主DDは進められますか？
進め方は個別事情によります。代替資料や行政照会の要否を整理します。融資可否を断定するものではありません。
修繕履歴がない場合はどう整理しますか？
分かる範囲の工事・点検・見積を集め、不足は現地確認と見積取得で補います。過大なCapEx見込を避けるための整理です。
買主DDにはどのくらい時間がかかりますか？
物件規模、資料の揃い、買主・金融機関の方針により異なります。期間を保証するものではありません。
任意売却でも同じ買主DDが必要ですか？
収益不動産としての確認は同様です。加えて債権者条件・配分・抹消・競売期限の確認が必要になることがあります。
買主DD後に価格や契約条件が変わることはありますか？
資料不足や現地調査の結果で条件調整が起きることがあります。変更や成立を断定するものではありません。